부동산을 사고팔 때 1세대 1 주택자가 아니라면? 상가를 판다면? 토지를 판다면? 당연히 세금이 부과가 됩니다. 세무사에게 문의를 하는 것도 방법이겠지만 스스로 공부해 가면 전문가의 상담을 더 잘 알아들을 수 있겠죠? 그래서 양도소득세 신고를 위한 양도소득세 계산구조에 대해 간략하게 알아보려고 합니다. 양도 소득세를 잘 모르시거나 1세대 1 주택에 대해 궁금하시면 아래 링크를 눌러주세요.
1. 양도소득세 계산
(1) 양도소득세 계산구조
| 양도가액 |
| - 취득가액 |
| - 필요경비 |
| = 양도차익 |
| - 장기보유특별공제 |
| = 양도소득금액 |
| - 양도소득기본공제 |
| 양도소득 과세표준 |
| x 세율 |
| = 산출세액 |
| - 세액공제, 세액감면 |
| = 결정세액 |
| + 가산세 |
| = 총 결정세액 |
| - 기납부세액 |
| =납부할 세액 |
(2) 양도가액, 취득가액, 필요경비
양도, 취득 당시 실제 거래한 가격이 확인 되는 경우 그 가액으로 하며 확인이 되지 않는 경우 양도가액은 매매사례가액-> 감정가액->기준시가, 취득가액은 매매사례가액-> 감정가액->환산취득가액->기준시가로 양도가액과 취득가액을 산정합니다.
1) 실지양도가액
자산의 양도의 대가로 받거나 받기로 한 금액을 말합니다. 양수인이 양도소득세를 부담하기로 한 경우 양도인의 양도가액에 이를 포함합니다. 특수관계인에게 저가양도한 경우로서 세금부담을 감소시킨 경우 시가로 다시 계산합니다.
2) 실지취득가액
실지 취득가액 계산 시 자산의 매입가액+취득세+부동산 중개보수+법무사비용+컨설팅비용을 포함하며 자산의 소유권을 획득하기 위하여 직접 소요된 소송비용이나 화해비용이 있는 경우 이를 포함합니다. 그러나 위에 열거한 비용이 사업소득, 법인의 필요경비에 산입 된 경우 포함하지 않습니다. 특수관계인으로 부터 고가로 취득한 경우 시가를 취득가액으로 보아 재계산합니다. 지급기일에 따른 지연이자는 포함하지 않습니다.
3) 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가
- 매매사례가액은 양도일, 취득일 전 3개월 동일, 유사한 자산의 거래가격
- 감정가액은 양도일, 취득일 전 3개월 이내 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 가격의 평균액
- 환산취득가액은 양도 당시 실거래가, 매매사례가, 감정가를 기준시간에 따라 환산한 금액
- 기준시가는 양도, 취득 시 기준이 되는 국가가 공시한 가격
4) 필요경비
필요경비는 해당 자산의 자본적 지출액 및 개발부담금과 재건축부담금, 양도직접비용의 합입니다.
- 자본적 지출액은 자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요된 비용입니다.
(예: 엘리베이터 설치 및 냉난방공사, 베란다새시, 확장, 보일러교체, 피난시설 설치 등)
- 개발부담금 및 재건축 부담금은 초과이익 환수 관련 법에 따른 부담금을 말합니다.
- 양도 직접비용이란 양도소득세 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 명도비용 등으로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말합니다. 이는 증빙을 수취하고 보관하여야 인정받을 수 있습니다.
5) 양도차익을 추계방법으로 계산하는 경우
양도가를 실지양도가로 하면 취득가도 실지취득가로양도가액으로 하고 추계방법을 사용한다면 양도가, 취득가모두 추계방법을 적용해야 합니다. 취득가액을 추계방법(매매사례가, 감정가 등)으로 산정하는 경우 필요경비개산공제액을 적용하는데 그 금액은 다음과 같습니다.
- 토지, 건물: 취득당시 기준시가 x3%
- 지상권, 전세권 임차권(등기된): 취득당시 기준시가 x7%
- 부동산을 취득할 수 있는 권리: 취득당시 기준시가 x1%
- 기타 주식 등: 취득당시 기준시가 x1%
(3) 양도소득세 장기보유 특별공제
1) 적용대상
- 국내 토지, 건물로서 등기되고 보유기간이 3년 이상인 것
- 조합원 입주권
- 미등기 양도자산은 적용 X
- 국외 토지와 건물은 대상 X
- 조정대상 지역 1세대 2 주택 혹은 3 주택 이상은 적용 X
- 조정대상 지역 1세대 1 주택+조합원입주권 및 분양권 적용 X, 그 수가 3이상인 경우 적용X
2) 공제율(일반)
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
| 3년~4년 | 양도차익x6% | 9년~10년 | 양도차익x18% |
| 4년~5년 | 양도차익x8% | 10년~11년 | 양도차익x20% |
| 5년~6년 | 양도차익x10% | 11년~12년 | 양도차익x22% |
| 6년~7년 | 양도차익x12% | 12년~13년 | 양도차익x24% |
| 7년~8년 | 양도차익x14% | 13년~14년 | 양도차익x26% |
| 8년~9년 | 양도차익x16% | 14년~15년 | 양도차익x28% |
| 15년 이상 | 양도차익x30% |
3) 공제율(1세대 1 주택으로 실지거래가액 12억 초과 주택)
| 보유기간(취득일~양도일) | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
| 3년~4년 | 양도차익x12% | 2년~3년 | 양도차익x8% |
| 3년~4년 | 양도차익x12% | ||
| 4년~5년 | 양도차익x16% | 4년~5년 | 양도차익x16% |
| 5년~6년 | 양도차익x20% | 5년~6년 | 양도차익x20% |
| 6년~7년 | 양도차익x24% | 6년~7년 | 양도차익x24% |
| 7년~8년 | 양도차익x28% | 7년~8년 | 양도차익x28% |
| 8년~9년 | 8년~9년 | 8년~9년 | 양도차익x32% |
| 9년~10년 | 양도차익x36% | 9년~10년 | 양도차익x36% |
| 10년 이상 | 양도차익x40% | 10년 이상 | 양도차익x40% |
(4) 양도소득 기본공제
양도소득 기본공제는 미등기 양도자산을 제외한 양도소득세 과세대상 자산에 다음의 소득별로 연 250만 원을 공제합니다.
| 국내자산 | 토지, 건물, 부동산관한 권리, 기타자산 |
| 주식 등 | |
| 파생생품 등 | |
| 신탁 수익권 | |
| 국외자산 | 토지, 건물, 부동산관한 권리, 기타자산 |
(5) 양도소득세율
(6) 양도소득세 납부기한 및 절차
양도소득이 발생하는 자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도자의 주소지 관한 세무서에 양도소득 예정신고를 하고 양도소득세를 납부하여야 합니다. 그리고 다음 해 5월에 확정 신고를 해야 합니다. 해당연도에 부동산 양도가 1건밖에 없었다면 예정신고로 납세의무를 종결되지만 누진세율 적용대상자산을 2회 이상 양도한 경우에는 확정신고를 해야 합니다. 예정신고와 확정신고를 하지 않은 경우 가산세 등의 제재가 있습니다.
양도소득세는 계산과 요건 자체가 다소 까다로운 부분이 있습니다. 개인이 직접 하기는 어려운 부분이 있기 때문에 홈택스 양도소득세 자동계산 기능을 활용해보시거나 세무사와 같은 전문가의 도움을 받으시길 권해드립니다.
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